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Immobilienverwaltung

Meine Aufgabe im Rahmen der Immobilienverwaltung ist die treuhändige und bestmögliche Betreuung Ihrer Liegenschaft.

Als sowohl an der Immobilienakademie des ÖVI ständig unterrichtender als auch in den einschlägigen Fachmagazinen laufend publizierender Experte auf dem Gebiet des Liegenschafts-, Miet- und Wohnrechts finde ich mich in der komplexen, der Verwaltung einer Immobilie zugrundeliegenden österreichischen Rechtslandschaft perfekt zurecht und unterstütze meine Auftraggeber nicht nur bei der Liegenschaftsverwaltung, sondern – in meiner Tätigkeit als eingetragener Rechtsanwalt – auch in allen vertragsrechtlichen, gerichtlichen und behördlichen Angelegenheiten.

Im Rahmen der Immobilienverwaltung stehe ich Ihnen für folgende Leistungen zur Verfügung:

  • Verwaltung von Mietzinsliegenschaften und Zinshäuser
  • Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften
  • Verwaltung von Einzelobjekten

 

Mietzinsliegenschaften

Mit dem Eigentum an einem Hauses und dessen kaufmännischer Bewirtschaftung sind verschiedene Pflichten und Aufgaben verbunden. Hauseigentümer erhalten im Rahmen meiner Verwaltertätigkeit ein komplettes Service rund um Ihre Immobilie. Im Zusammenhang mit der Verwaltung einer Mietzinsliegenschaft übernehme ich folgende Aufgaben:

Allgemeine Immobilienverwaltung

Meine Dienstleistungen im Rahmen der allgemeinen Immobilienverwaltung umfassen bei Mietzinsliegenschaften bzw. Zinshäusern überblicksmäßig folgende Aufgaben:

  • Übernahme der für die Abwicklung der Verwaltung erforderlichen Unterlagen vom Auftraggeber oder der Vorverwaltung;
  • Organisation, Anlage und laufende Führung eines Hausaktes;
  • Errichtung eines Treuhandkontos pro Liegenschaft;
  • Abwicklung des mit der ordnungsgemäßen Verwaltung der Liegenschaft im Zusammenhang stehenden Telefon- und Schriftverkehres mit Mietern und Behörden;
  • Setzung von Maßnahmen zur Einhaltung der Hausordnung und Erstellung von Rundschreiben;
  • regelmäßig aktuelle Berichterstattungen an den Auftraggeber über die Liegenschaft;
  • Information des Auftraggebers über alle wichtigen und/oder ungewöhnlichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Verwaltung der Liegenschaft;
  • Vertretung des Auftraggebers gegenüber Behörden, Gerichten, Schlichtungsstellen und in allen mit der Verwaltung zusammenhängenden Belangen, die keinem Anwaltszwang unterliegen, sowie – gegen besonderen Auftrag und Honorierung – als Rechtsanwalt Vertretung, die dem Anwaltszwang unterliegen.
Kaufmännische Immobilienverwaltung

Die kaufmännische Immobilienverwaltung beinhaltet bei Mietzinsliegenschaften bzw. Zinshäusern folgende Dienstleistungen:

  • Ertragsoptimierung des Immobilienvermögens des Auftraggebers;
  • Kontrolle und Optimierung der Betriebskosten samt allfälliger Anpassungen;
  • Erstellen der monatlichen Mietzinsvorschreibung, permanente Überwachung des Zahlungseinganges sowie gegebenenfalls Inkasso des Mietzinses;
  • Durchführung eines effizienten Mahnwesens und bei Notwendigkeit und gesondertem Auftrag und Honorierung Abwicklung von Mietzins- und Räumungsklagen samt Exekutionen als Rechtsanwalt;
  • rasche Suche von Mietern im Falle der Bestandsfreiheit eines Mietobjektes samt Vereinbarung ertragsoptimaler Mietzinse;
  • Fotodokumentation des Wohnungszustandes vor Neuvermietung;
  • Ausarbeitung (als Rechtsanwalt), Abschluss und Vergebührung von Mietverträgen;
  • Sicherstellung und gesetzmäßige Verwaltung von Kautionen;
  • Evidenzhaltung von Wertsicherungsvereinbarungen, Terminen und Indexwerten sowie Vornahme der Mietzinsanpassungen;
  • Nachforschungen über tatsächliche Nutzungsverhältnisse im Anlassfall;
  • Vertragsmanagement im Sinne der Erzielung eines ertragsoptimalen Mietzinses im Falle des Eintritts in ein Mietrecht;
  • Aushandeln und Abschluss von Versicherungsverträgen (in Rücksprache mit dem Auftraggeber) zu bestmöglichen Konditionen;
  • Überwachung des bestehenden Versicherungsschutzes und Abwicklung von Versicherungsschäden in Zusammenarbeit mit einem Versicherungsmakler;
  • Abwicklung des gesamten, die Liegenschaft betreffenden Zahlungsverkehres;
  • Erstellung der Jahresabrechnungen für Betriebs- und sonstige Bewirtschaftungskosten (Heizung, Lift, etc);
  • Erstellung der Hauseigentümerabrechnung nach vereinbarten Perioden;
  • Durchführung der laufenden Lohnverrechnung von Hausbesorgern und Hausbetreuern;
  • Erstellung von Instandhaltungs- und Verbesserungsbudgets nach Festlegung notwendiger Instandhaltungs- sowie gewünschter Verbesserungsarbeiten;
  • Erstellung der Umsatzsteuervoranmeldungen (monatlich oder vierteljährlich) und Lieferung der entsprechenden steuerlichen Beiblätter bzw. Informationen für die Jahreserklärungen.
Technische Immobilienverwaltung

Unter der technischen Immobilienverwaltung verstehe ich im Zusammenhang mit Mietzinsliegenschaften bzw. Zinshäusern folgende Dienstleistungen:

  • Periodische sowie anlassbezogene Kontrolle des Objektzustandes im Rahmen von Kontrollbegehungen der Liegenschaft samt – soweit notwendig – Beiziehung von facheinschlägigen technischen Spezialisten auf Kosten des Auftraggebers;
  • Planung und Ausschreibung von Instandhaltungs- und Verbesserungsarbeiten;
  • Evidenzhaltung der für die Betriebsführung erforderlichen und mir übergebenen Unterlagen wie etwa Bescheide, Pläne, Betriebs- und Wartungsvorschriften, Anlagenbeschreibungen, Kontroll- und Wartungsaufzeichnungen, Prüfbücher, Wartungs- und Terminpläne;
  • Organisation der Behebung von (akuten) Gebrechen;
  • sachliche und rechnerische Prüfung eingehender Rechnungen sowie gegebenenfalls deren Beanstandung;
  • Einholen von Kostenvoranschlägen und Veranlassung von notwendigen Erhaltungs- und Reparaturarbeiten sowie deren Überwachung und Abnahme vor Ort samt – soweit notwendig – Beiziehung von facheinschlägigen technischen oder baulichen Spezialisten auf Kosten des Auftraggebers;
  • Durchführung der Bauüberwachung und Baustellenkoordination;
  • Überwachung von Gewährleistungsfristen und rechtliches Gewährleistungsmanagement (auch als Rechtsanwalt);
  • Überwachung und Kontrolle der Tätigkeit der Hausbetreuungs-, Reinigungs-, Schneeräumfirmen sowie aller Wartungsfirmen in Bezug auf die verwaltete Liegenschaft;
  • Abschluss und Kündigung von Verträgen mit Hausbetreuungs-, Reinigungs- und Schneeräumfirmen unter Berücksichtigung von behördlichen und gesetzlichen Vorgaben.

Wohnungseigentums­gemeinschaften

m Zusammenhang mit Wohnungseigentumsgemeinschaften steht die Wohnzufriedenheit der einzelnen Eigentümer im Mittelpunkt einer erfolgreichen, bedarfsorientierten und kostenoptimierten Verwaltung. 

Durch mein lückenloses, gewissenhaftes und seriöses Engagement sind Ihre Eigentumswohnung ebenso wie die Allgemeinflächen Ihrer Liegenschaft in besten Händen.

Aufgrund der Führung eigener Anderkonten für die Rücklage der WEG und die Betriebskosten ist es mir jederzeit möglich, die aktuellen Kontostände auf Anfrage mitzuteilen und damit gleichzeitig größtmögliche Transparenz gegenüber den Wohnungseigentümern zu gewährleisten. Der voraussichtliche Gesamtaufwand (Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten) des nächsten Jahres wird nach erfolgter Kalkulation auf 12 Monate aufgeteilt, pauschaliert in Form eines Betriebskostenakontos eingehoben und im darauffolgenden Jahr abgerechnet.

Für Wohnungseigentumsgemeischaften biete ich in Zusammenschau mit den gesetzlich festgelegten Tätigkeitsrahmen der ordentlichen Verwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz 2002 folgende Leistungspalette an:

Allgemeine Immobilienverwaltung

Meine Dienstleistungen im Rahmen der allgemeinen Immobilienverwaltung umfassen bei der Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften überblicksmäßig folgende Aufgaben:

  • Übernahme der für die Abwicklung der Verwaltung erforderlichen Unterlagen direkt von der Wohnungseigentumsgemeinschaft als Auftraggeber oder der Vorverwaltung;
  • Organisation, Anlage und laufende Führung eines Hausaktes;
  • Führung und Wartung der einschlägigen Stammdaten (Eigentümernamen, Eigentümeradressen, Nutzflächen, Branchen, etc.);
  • Errichtung und Führung von zwei für jeden Wohnungseigentümer transparenten Anderkonten pro Wohnungseigentumsgemeinschaft – eines zur Abwicklung der Betriebskosten und eines zur Veranlagung der Rücklage;
  • Abwicklung des mit der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung der Liegenschaft im Zusammenhang stehenden Schriftverkehrs mit den Mit- bzw. Wohnungseigentümern und mit Behörden;
  • Vertretung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vor Gerichten, Verwaltungs- und sonstigen Behörden und Wahrnehmung von Behördenterminen, soweit diese Maßnahmen nicht im Zusammenhang mit gesondert zu honorierenden Verwaltungsleistungen stehen und keinem Anwaltszwang unterliegen, sowie – gegen besonderen Auftrag und Honorierung – als Rechtsanwalt Vertretung, die dem Anwaltszwang unterliegen;
  • Abhaltung einer Eigentümerversammlung mindestens alle zwei Jahre samt den damit verbundenen Verwaltungsaufgaben;
  • Information des Eigentümervertreters (gemäß § 22 WEG) über alle wichtigen Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Verwaltung der Liegenschaft.
Kaufmännische Immobilienverwaltung

Die kaufmännische Immobilienverwaltung beinhaltet im Zusammenhang mit der Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften folgende Dienstleistungen:

  • Erstellung der Vorschau bis zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode über
    • die in absehbarer Zeit notwendigen, über die laufende Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungsarbeiten und
    • die in Aussicht genommenen Verbesserungsarbeiten,
    • die dafür erforderlichen Beiträge zur Rücklage sowie
    • die sonst vorhersehbaren Aufwendungen,
    • vor allem die Bewirtschaftungskosten und die sich daraus ergebenden Vorauszahlungen;
  • Erstellung von Instandhaltungs- und Verbesserungsbudgets nach Festlegung notwendiger Instandhaltungs- sowie gewünschter Verbesserungsarbeiten;
  • Festlegung und Administration der monatlichen Vorauszahlungen auf die Liegenschaftsaufwendungen;
  • erforderlichenfalls Administration und Einhebung von Sondervorschreibungen;
  • gesetzmäßiges Inkasso und effektives Mahnwesen betreffend die Beitragszahlungen der Mit- und Wohnungseigentümer bis zur erforderlichen Einleitung von rechtlichen Schritten im Einvernehmen mit der Wohnungseigentumsgemeinschaft bzw. dem Eigentumsvertreter (Bekanntgabe der Mahnstufe);
  • Anlage und Verwaltung der Rücklage;
  • Kontrolle der Betriebskosten samt allfälliger Anpassung und Optimierung;
  • Abwicklung des gesamten die Liegenschaft betreffenden Zahlungsverkehrs;
  • Überwachung des bestehenden Versicherungsschutzes und Abwicklung von Versicherungsschäden in Zusammenarbeit mit einem Versicherungsmakler;
  • Erstellung der Jahresabrechnung über die Liegenschaftsaufwendungen und die Bewirtschaftungskosten gemäß § 34 WEG 2002;
  • Durchführung der laufenden Lohnverrechnung von Hausbesorgern und Hausbetreuern;
  • Erstellung der Umsatzsteuervoranmeldungen (monatlich oder vierteljährlich) und Lieferung der entsprechenden steuerlichen Beiblätter bzw. Informationen für die Jahreserklärungen.
Technische Immobilienverwaltung

Unter der technischen Immobilienverwaltung verstehe ich bei der Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften folgende Dienstleistungen:

  • Periodische sowie anlassbezogene Kontrolle des Objektzustandes im Rahmen von Kontrollbegehungen der Liegenschaft samt – soweit notwendig und nach vorheriger Rücksprache – Beiziehung von einschlägigen technischen Spezialisten auf Kosten der Wohnungseigentumsgemeinschaft;
  • Planung und Ausschreibung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten;
  • Evidenzhaltung der für die Betriebsführung erforderlichen und mir übergebenen Unterlagen wie etwa Bescheide, Pläne, Betriebs- und Wartungsvorschriften, Anlagenbeschreibungen, Kontroll- und Wartungsaufzeichnungen, Prüfbücher, Wartungs- und Terminpläne;
  • Organisation der Behebung von (akuten) Gebrechen;
  • Einholen von Kostenvoranschlägen und Veranlassung von notwendigen Erhaltungs- und Reparaturarbeiten sowie deren Überwachung und Abnahme vor Ort samt – soweit notwendig und nach vorheriger Rücksprache – Beiziehung von einschlägigen technischen oder baulichen Spezialisten auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft;
  • Durchführung der Bauüberwachung und Baustellenkoordination;
  • Überwachung von Gewährleistungsfristen und rechtliches Gewährleistungsmanagement (auch als Rechtsanwalt);
  • sachliche und rechnerische Prüfung eingehender Rechnungen sowie gegebenenfalls deren Beanstandung;
  • Überwachung und Kontrolle der Tätigkeit der Hausbetreuungs-, Reinigungs-, Schneeräumfirmen sowie aller Wartungsfirmen in Bezug auf die verwaltete Liegenschaft;
  • Abschluss und Kündigung von Verträgen mit Hausbetreuungs-, Reinigungs- und Schneeräumfirmen unter Berücksichtigung von behördlichen und gesetzlichen Vorgaben.

Einzelobjekte

Gerne unterstütze ich Sie als Eigentümer einzelner Gewerbeobjekte, Wohnungen und Häuser bei der Verwaltung, Werterhaltung und Wertsteigerung Ihrer Immobilie. Dabei vertrete ich – im Unterschied zur allgemeinen Hausverwaltung, die sich um die Belange des gesamten Hauses kümmert – ausschließlich und professionell Ihre Interessen gegenüber anderen Miteigentümern, der allgemeinen Hausverwaltung, Ihren Mietern und den Behörden.

Für Einzelobjekte biete ich folgende Leistungspalette an: 

  • Eröffnung eines jederzeit für den Auftraggeber einsehbaren Anderkontos;
  • Erstellung der monatlichen Vorschreibung, Inkasso der monatlichen Miete und Durchführung eines effektiven Mahnwesens samt Einleitung rechtlicher Schritte – als Rechtsanwalt – in Absprache mit dem Auftraggeber;
  • Pünktliche Abführung der Betriebskosten- und Rücklagenbeiträge an die allgemeine Hausverwaltung;
  • auftragsgemäße Weiterleitung der Einkünfte aus dem Verwaltungsobjekt an den Auftraggeber;
  • Verwaltung der eingehobenen Kaution (gegebenenfalls nach den Anforderungen nach § 16b MRG) sowie sichere Verwahrung übergebener Bankgarantien;
  • Korrespondenz mit den Mietern, der Hausverwaltung und den Behörden;
  • Prüfung der jährlichen Eigentümer- und Betriebskostenabrechnung das Einzel- und das Gesamtobjekt betreffend;
  • Evidenthaltung und Validierung von Wertsicherungsvereinbarungen;
  • Hilfestellung bei der Mietersuche und -auswahl sowie Vorbereitung des Mietvertrages, Vornahme der vorschriftsgemäßen Vergebührung und Abfuhr der Bestandsvertragsgebühr an das zuständige Finanzamt;
  • professionelle Übergabe und Rücknahme des Verwaltungsobjekts bei Beginn und Beendigung des Mietverhältnisses, Prüfung der Ordnungsmäßigkeit und Rückzahlung bzw. Abwicklung der Kaution;
  • Vertretung und Interessensdurchsetzung bei Wohnungseigentumsversammlungen;
  • Aufbereitung der Umsatzsteuervoranmeldungen sowie der Umsatzsteuererklärungen. 

Weitere Betreuungswünsche im Rahmen der Verwaltungstätigkeit erfülle ich Ihnen nach individueller Vereinbarung gerne!